Η αναζήτηση του κατάλληλου σπιτιού που θα αγοράσετε είναι μία απαιτητική, χρονοβόρα, αλλά και πολύ ευχάριστη διαδικασία που στοχεύει στο να βρείτε το σπίτι των ονείρων σας.

Δεδομένου ότι πρόκειται για μία από τις μεγαλύτερες – αν όχι τη μεγαλύτερη – συναλλαγή που θα κάνετε, η αγορά κατοικίας αξίζει να αφιερώσετε αρκετό χρόνο για έρευνα.

Ακόμη, είναι σημαντικό να σιγουρευτείτε ότι γνωρίζετε όσο το δυνατόν περισσότερα πράγματα για το σπίτι που αγοράζετε.

Για να το πετύχετε αυτό και να κάνετε τη σωστή επιλογή, πρέπει να απαντήσετε σε καίρια ερωτήματα και να μην πέσετε σε διάφορες «παγίδες» που σχετίζονται με την αγορά του ακινήτου.

Για να αποφύγετε λοιπόν μία ενδεχομένως λανθασμένη επιλογή και να σιγουρευτείτε ότι το σπίτι που βρήκατε ανταποκρίνεται στις ανάγκες σας και ότι η διαδικασία θα μπορεί να ολοκληρωθεί άμεσα και με αξιοπιστία, συγκεντρώσαμε τις 5+1 παραμέτρους που πρέπει να εξετάσετε πριν προχωρήσετε στην αγορά κατοικίας.

5+1 παγίδες που πρέπει να προσέξετε στην αγορά ακινήτου

1. Προετοιμασία δικαιολογητικών – πιστοποιητικών

Η μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί την έγκαιρη προετοιμασία των πιστοποιητικών που είναι απαραίτητα από τον πωλητή του ακινήτου, ώστε η υπογραφή του συμβολαίου να μπορέσει να γίνει άμεσα, χωρίς καθυστερήσεις.

Η γραφειοκρατία μάλιστα είναι τόσο μεγάλη που για τη βεβαίωση μηχανικού χρειάζονται περίπου 20 ημέρες, ενώ άλλες τόσες ημέρες απαιτούνται για το πιστοποιητικό περί μη οφειλής ΤΑΠ από τους δήμους.

Συγκεκριμένα, τα βασικά δικαιολογητικά που χρειάζονται για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου σε μία αγοραπωλησία είναι τα εξής:

• Τίτλος ιδιοκτησίας.
• Οικοδομική άδεια.
• Φωτοτυπίες ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, ΑΦΜ και ΔΟΥ εισοδήματος.
• Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου.
• Βεβαίωση αυτοψίας μηχανικού.
• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
• Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του ιδιοκτήτη.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
• Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς.
• Βεβαίωση του δήμου από την οποία προκύπτει ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το ακίνητο που μεταβιβάζεται.

2. Συνολικά Έξοδα & Υπερεκτίμηση των οικονομικών σας δυνατοτήτων

Μία από τις συχνές παγίδες στις οποίες μπορεί να πέσετε κατά την διαδικασία αγοράς ακινήτου είναι η υπερεκτίμηση των οικονομικών σας δυνατοτήτων.

Αυτό μπορεί να οφείλεται είτε στην άγνοια των συνολικών εξόδων της αγοράς ακινήτου, είτε σε εσφαλμένη πεποίθηση ότι θα εξασφαλίσετε κάποια χρηματοδότηση μέσω δανείου. Έτσι, σπαταλάτε πολύτιμο χρόνο ασχολούμενοι με ένα ακίνητο που δεν ανταποκρίνεται στις ρεαλιστικές οικονομικές σας δυνατότητες.

Πρέπει λοιπόν να ενημερωθείτε με ακρίβεια για το συνολικός κόστος της αγοράς ακινήτου από τον μεσίτη ή το συμβολαιογράφο σας για να κάνετε έναν υπολογισμό του καθαρού ποσού που μπορείτε να διαθέσετε για την αγορά.

Στο συνολικό ποσό που θα κληθείτε να πληρώσετε ως αγοραστής το ακινήτου συμπεριλαμβάνεται ο φόρος αλλά και τα υπόλοιπα έξοδα, όπως η αμοιβή συμβολαιογράφου, η μεσιτική αμοιβή και τα έξοδα μεταγραφής, που θα πρέπει να λάβετε υπόψη. Τα έξοδα αυτά προστίθενται στο συνολικό κόστος της απόκτησης του ακινήτου, αποτελώντας μάλιστα τεκμήριο.

Ακόμη, πρέπει -μεταξύ άλλων- να γνωρίζετε ότι κάθε αγοραπωλησία ακινήτων επιβαρύνεται με το φόρο μεταβίβασης που είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Ιδίως όταν πρόκειται για την αγορά της πρώτης κατοικίας, ο φόρος 3% επιβάλλεται στο τμήμα της αξίας το οποίο υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια.

Τα όρια αυτά ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό αυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο, όπως και για καθένα από τα επόμενα παιδιά του.

Καλό είναι λοιπόν να ξεκινήσετε την αναζήτηση σπιτιού αφού επισκεφτείτε έναν τραπεζικό σύμβουλο, ώστε να γνωρίζετε το ύψος του δανείου που σας επιτρέπεται να αιτηθείτε ή ιδανικά, να έχετε ήδη πάρει την προέγκριση του δανείου.

3. «Πόθεν έσχες»

Όταν προχωράτε στην αγορά κάποιου ακινήτου θα πρέπει να είστε σε θέση να δικαιολογήσετε από πού προήλθαν τα χρήματα που διαθέτετε για την απόκτηση του, το λεγόμενο «πόθεν έσχες». Οφείλετε με λίγα λόγια να δικαιολογήσετε τα χρήματα με τα εισοδήματα και τα έσοδα σας για να μην υπάρξουν ανεπιθύμητες περιπέτειες με την Εφορία.

Για να τις αποφύγετε όμως, μπορείτε να καταφύγετε στη λύση της γονικής παροχής χρημάτων, η οποία είναι αφορολόγητη για ποσά έως 800.000 ευρώ.

Η γονική παροχή όμως θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν υπογραφεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας του ακινήτου.

4. Πολεοδομικός έλεγχος

Είναι σημαντικό κατά την αγορά ενός ακινήτου να γίνει ένα πλήρης πολεοδομικός και στατικός έλεγχος από έναν μηχανικό, πράγμα που μεγάλος αριθμός αγοραστών δεν φροντίζουν να κάνουν.

Αρκετά ακίνητα, και ιδίως τα οικιστικά, δεν αποτελούνται μόνο από χώρους που προβλέπονται από την άδεια οικοδομής αλλά και από αυθαίρετους χώρους. Οι συγκεκριμένοι χώροι είτε είναι τακτοποιημένοι, είτε τακτοποιούνται πριν από το οριστικό συμβόλαιο από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Για να το κάνετε αυτό, πρέπει να προχωρήσετε σε ανάθεση του ελέγχου των εγγράφων για τη νομιμοποίηση ή τη διακριτική επίβλεψη της διαδικασίας νομιμοποίησης σε έναν μηχανικό, ο οποίος θα συνεργαστεί με τον μηχανικό του ιδιοκτήτη/πωλητή.

Ακόμη κι αν πρόκειται να αγοράσετε ένα οικόπεδο απαιτούνται αντίστοιχοι έλεγχοι που σχετίζονται κατά κύριο λόγο με την οικοδομησιμότητά του.

5. Διαδικασία διαπραγματεύσεων

Οι διαπραγματεύσεις αποτελούν ένα βασικό κεφάλαιο στην διαδικασία αγοράς ακινήτου. Η υπερεκτίμηση των δυνατοτήτων τους στις διαπραγματεύσεις, οδηγεί τους αγοραστές σε λάθη που ενδέχεται να φέρουν ανεπιθύμητα αποτελέσματα στην προσπάθεια της αγοράς ακινήτου.

Πρέπει να έχετε κατά νου ότι στόχος οποιασδήποτε διαπραγμάτευσης είναι η κατάληξη σε μια αποδεκτή συμφωνία και από τις δύο πλευρές. Συγκεκριμένα, στις αγοραπωλησίες των ακινήτων στόχος είναι να καταλήξετε σε μια τιμή πώλησης που είναι λογική αλλά και δίκαιη.

Μερικές συμβουλές για να αποφύγετε τους λανθασμένους χειρισμούς στις διαπραγματεύσεις της αγοράς ενός ακινήτου είναι οι εξής:

• Δώστε σταδιακά την τελική προσφορά σας χωρίς να βιάζεστε.
• Αποφύγετε μια πολύ χαμηλή προσφορά, καθώς μπορεί να οδηγήσει αυτόματα στο τέλος κάθε συζήτησης.
• Τονίστε στον πωλητή ότι στοχεύετε στο να βρεθεί μία κοινά αποδεκτή τιμή.
• Σε περίπτωση που ο μεσίτης σας γνωρίζει τον πωλητή, πείτε του να αναλάβει τις διαπραγματεύσεις, καθώς λόγω της εκπαίδευσης και της μεγάλης εμπειρίας του στο να «κλείνει deals».
• Το αντικείμενο μιας διαπραγμάτευσης δεν σχετίζεται αποκλειστικά και μόνο με την τιμή πώλησης του ακινήτου αλλά και με τον χρόνο παράδοσης του, τον ηλεκτρικό εξοπλισμό, την επίπλωση, τον τρόπο πληρωμής κ.ά.
• Υποχωρήστε σε ορισμένα σημεία που μπορεί να μην είναι τόσο σημαντικά για εσάς, ώστε να βγείτε κερδισμένοι σε κάποια άλλα.

6. Αναβλητικότητα

Όταν βρείτε ένα ακίνητο που σας αρέσει και ανταποκρίνεται στις ανάγκες και τα θέλω σας, μην αναβάλλετε την προσφορά σας. Δώστε άμεσα την προσφορά σας, καθώς αν το αναβάλλετε ακόμη και για λίγες ημέρες μπορεί να είναι αργά.

Σε αρκετές περιπτώσεις παρατηρείται το φαινόμενο επιστροφής αγοραστών σε ένα από τα ακίνητα που πρωτοείδαν, διαπιστώνοντας δυστυχώς εν τέλει ότι το ακίνητο αυτό δεν είναι πλέον διαθέσιμο.

Θα πρέπει λοιπόν να εμπιστευτείτε το ένστικτό σας και να μην αναβάλλετε διαρκώς τη λήψη αποφάσεων με τη σκέψη ότι μπορεί να βρείτε κάτι καλύτερο αν συνεχίσετε την αναζήτηση ακινήτου.

Σύνοψη για παγίδες στην αγορά ακινήτου

Ενώ η αγορά ακινήτου μπορεί να φαίνεται απλή στη θεωρία, στην πραγματικότητα αποδεικνύεται πολύ πιο πολύπλοκη και απαιτεί τη διερεύνηση διαφόρων παραγόντων προκειμένου να λάβετε την τελική σας απόφαση.

Συνήθως, ένα ευυπόληπτο και εξειδικευμένο μεσιτικό γραφείο μπορεί να σας βοηθήσει σε κάθε στάδιο που περιλαμβάνει η εύρεση ακινήτου.

Η σωστή επιλογή επαγγελματιών μπορεί να οδηγήσει τόσο σε εξοικονόμηση χρόνου, όσο και χρημάτων.