Ένα από τα κυριότερα ζητήματα που πρέπει να απασχολούν έναν υποψήφιο πωλητή ακινήτου είναι ο προσδιορισμός της αξίας του. Η λεγόμενη εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου σίγουρα δεν αποτελεί μία απλή υπόθεση.

Για να γίνει αυτό πρέπει να απαντηθούν στην ουσία ερωτήματα όπως «Ποια είναι η αξία του σπιτιού μου;», «Σε ποια τιμή να βγάλω το σπίτι μου στην αγορά;» και «Πώς μπορώ να κάνω τον υπολογισμό της αξίας του;».

Με όποιον τρόπο κι αν διατυπώσετε τα συγκεκριμένα ερωτήματα, το σίγουρο είναι ότι πρέπει να γνωρίζετε τα κριτήρια με τα οποία θα καταφέρετε να κοστολογήσετε σωστά το ακίνητο σας.

Παρότι η εμπορική αξία ενός ακινήτου κατέχει ισχυρό ρόλο σε μία αγοραπωλησία, αποτελεί μία έννοια στην οποία δεν αποδίδεται η σημασία που θα έπρεπε.

Δεδομένων των ολοένα αυξανόμενων ρυθμών ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα, η σπουδαιότητα της εκτίμησης της αξίας ακινήτου είναι αδιαμφισβήτητη και πρέπει να οριστεί με σαφήνεια ώστε να πετύχετε την πώληση του ακινήτου σας με τους καλύτερους δυνατούς όρους.

Πριν συνεχίσετε να διαβάζετε το άρθρο για να μάθετε πώς γίνεται ο υπολογισμός της εμπορικής αξίας ακινήτου, καλό είναι να έχετε κατά νου ότι η τιμή που θα ορίσετε στο προς πώληση ακίνητο σας, δεν πρέπει να εξαρτάται από το πόσο θέλετε να κερδίσετε.

Τι σημαίνει εμπορική αξία ακινήτου

Για πολλούς, η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου αποτελεί μία απόφαση που λαμβάνεται αυθαίρετα, βασιζόμενη και σε ορισμένα ρεαλιστικά στοιχεία και δεδομένα, όπως:

• Οι τιμές στην εκάστοτε γειτονιά
• Οι αντικειμενικές αξίες στην περιοχή
• Τι ζητούν άλλοι πωλητές

Ουσιαστικά, η εμπορική αξία ενός ακινήτου αναφέρεται στην αξία ενός ακινήτου που διαμορφώνεται από την αγορά βάσει διαφόρων παραγόντων, τόσο οικονομικών και κοινωνικών, όσο και τεχνικών.

Επιπλέον, η εμπορική αξία ενός ακινήτου δεν παραμένει στάσιμη, αλλά παρουσιάζει συνεχείς μεταβολές ανάλογα με τις εκάστοτε συνθήκες.

Συχνά η αξία αυτή ενδέχεται να είναι διαφορετική από την πραγματική λόγω μειωμένης ή αυξημένης ζήτησης στην αγορά. Ένα διαμέρισμα για παράδειγμα που αξίζει 150.000 ευρώ και εξαιτίας της κρίσης δεν μπορεί να πουληθεί σε αυτή την τιμή, η εμπορική του αξία θα πέσει.

Ακόμη, η εμπορική αξία συνήθως διαφέρει από την αντικειμενική αξία ακινήτου, η οποία αποτελεί ουσιαστικά τη φορολογητέα αξία του, όπως ορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών.

Υπολογισμός εμπορικής αξίας ακινήτου

Είναι μία αρκετά σοβαρή διαδικασία που βασίζεται στον υπολογισμό διαφόρων παραγόντων, ενώ παράλληλα απαιτεί σε μεγάλο βαθμό μελέτη και την επιστράτευση επιστημονικών μεθόδων.

Αυτό συνεπάγεται ότι η αξία ενός ακινήτου δεν είναι μία απλή απάντηση που μπορεί να σας δώσει ένας μεσίτης, ούτε «στο περίπου».

Για να λάβετε μία εμπεριστατωμένη και σωστή απάντηση σχετικά με την εμπορική αξία του ακινήτου σας με τη βοήθεια ενός μεσίτη, θα πρέπει να έχετε κατά νου ότι ο επαγγελματίας σύμβουλος ακινήτων θα σας ζητήσει ένα συγκεκριμένο χρονικό περιθώριο για να προχωρήσει σε κάποιες συγκεκριμένες ενέργειες.

Στην ουσία, θα προβεί σε μελέτη και συγκριτικές αναλύσεις της αγοράς, χρησιμοποιώντας μαθηματικές μεθόδους.

Υπάρχουν επίσης εκτιμητές ακινήτων που μπορεί να μην είναι μεσίτες, αλλά είναι πιστοποιημένοι και η αποκλειστική τους ενασχόληση είναι συγκεκριμένα η εκτίμηση της αξίας ακινήτων.

Η ανάγκη αυτής της εξειδικευμένης εργασίας για τον σαφή προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου προκύπτει σε μερικές περιπτώσεις, όπως:

• Ύπαρξης νομικών διαφορών, για παράδειγμα αγωγή ή πτώχευση όπου χρειάζονται περιουσιακά στοιχεία ακριβείας.
• Προσφυγής για ζητήματα φορολογικής επιβολής στο ακίνητο.
• Δημιουργίας διαθήκης.

Σε περίπτωση που επιθυμείτε να πουλήσετε το σπίτι σας με τους όσο το δυνατόν καλύτερους όρους, οι οποίοι συμβαδίζουν με την αγορά ακινήτων, μη διστάσετε να απευθυνθείτε σε ένα εξειδικευμένο μεσιτικό γραφείο για την απόκτηση μιας τεκμηριωμένης συγκριτικής ανάλυσης.

Εξάλλου στα περισσότερα κτηματομεσιτικά γραφεία παρέχεται δωρεάν η εκτίμηση της αξίας των ακινήτων στους πελάτες τους. Η συγκεκριμένη έκθεση για την εμπορική αξία του ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

• Τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.
• Τη συντήρηση/ηλικία του.
• Την τοποθεσία όπου βρίσκεται το ακίνητο και τις τιμές που πουλήθηκαν στη συγκεκριμένη περιοχή σπίτια που είναι παρόμοια με το δικό σας (συνήθως λαμβάνονται υπόψη τρία ακίνητα που πωλήθηκαν και με ημερομηνία όχι μεγαλύτερη των τριών μηνών από τότε που συντάχθηκε η μελέτη).
• Τις διαθέσιμες παροχές, όπως θέση πάρκινγκ κ.ά.
• Την ύπαρξη προσβασιμότητας σε μέσα μεταφοράς, εμπορικές επιχειρήσεις κ.ά.
• Την περιγραφή του ακινήτου σας όπως και των υπό σύγκριση ιδιοκτησιών, με αναφορά στον αριθμό των υπνοδωματίων, των μπάνιων και τη σχετική κάτοψή τους.
• Την τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο για το εκάστοτε ακίνητο που συμπεριλήφθηκε στη σύγκριση, αλλά και τη συνολική τιμή πώλησης.
• Υπολογισμός των διαφορών μεταξύ του ακινήτου σας και των υπό σύγκριση ακινήτων με τη βοήθεια νομισματικών προσαρμογών.

Σύνοψη για την εμπορική αξία ακινήτου

Με βάση τα παραπάνω στοιχεία, μπορείτε να αντιληφθείτε ότι η εκτίμηση της εμπορικής αξίας ενός ακινήτου δεν είναι ένα απλό ζήτημα, αλλά πρόκειται για μία διαδικασία που απαιτεί τόσο εξειδίκευση, όσο και τις απαραίτητες γνώσεις.

Ωστόσο εάν έχετε στην κατοχή σας κάποιο ακίνητο και θέλετε να το πουλήσετε ορίζοντας τη σωστή τιμή, μπορείτε να απευθυνθείτε σε ένα αξιόπιστο μεσιτικό γραφείο τόσο για την ανάθεση ακινήτου, όσο και την εκτίμηση του βάσει της τρέχουσας αγοράς και της μελλοντικής τάσης τιμών της εκάστοτε περιοχής.

Έτσι θα λάβετε μία δωρεάν επαγγελματική και τεκμηριωμένη έκθεση για την εμπορική αξία του πριν τεθεί προς πώληση το ακίνητο σας.

Επομένως, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας για να λάβετε την κατάλληλη ενημέρωση σχετικά με τις ενέργειες που θα πρέπει να ακολουθήσετε, ώστε να προσδιοριστεί η ακριβής αξία του ακινήτου σας, πετυχαίνοντας τελικά μία άμεση πώληση που σας συμφέρει, χωρίς περιττό χάσιμο κόπου και χρόνου.

Συχνές ερωτήσεις

1. Πώς γίνεται ο υπολογισμός της αξίας ακινήτου από τους πωλητές στην Ελλάδα;

Κάποιος που ενδιαφέρεται να προχωρήσει σε πώληση του ακινήτου του έχει κατά κύριο λόγο τις εξής διαθέσιμες επιλογές για τον υπολογισμό της αξίας του:

• Διεξάγοντας μία απλή έρευνα αγοράς στις υπάρχουσες αγγελίες ακινήτων.
• Ζητώντας εκτίμηση ακινήτου από ένα μεσίτη/μεσιτικό γραφείο.
• Ζητώντας την εκτίμηση του ακινήτου από επαγγελματίες του χώρου, όπως μηχανικούς, δικηγόρους ή συμβολαιογράφους.
• Σπανίως, απευθυνόμενος σε έναν πιστοποιημένο εκτιμητή ακινήτων επί πληρωμή.

2. Τι είναι η συγκριτική ανάλυση αγοράς;

Η συγκριτική ανάλυση αγοράς αποτελεί μια εμπεριστατωμένη ανάλυση που αφορά στην αξία του ακινήτου που βρίσκεται προς πώληση, με βάση ακίνητα που πουλήθηκαν πρόσφατα στη συγκεκριμένη περιοχή.

Στην πώληση ακινήτων, η «αξία» αναφέρεται στην προτεινόμενη ζητούμενη τιμή, προκειμένου η αγγελία να οδηγήσει στην προσέλκυση όσο το δυνατόν περισσότερων αγοραστών, δημιουργώντας ταυτοχρόνως τις συνθήκες για την επίτευξη της όσο το δυνατόν υψηλότερης τιμής πώλησης, στο διαθέσιμο χρόνο του πωλητή.

3. Πώς ακριβώς γίνεται η διαδικασία της συγκριτικής ανάλυσης αγοράς;

Για τον ακριβή και αξιόπιστο προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου, ο μεσίτης ή ο επαγγελματίας σύμβουλος ακινήτων χρειάζεται να βρει ακίνητα που έχουν πουληθεί στην περιοχή και είναι παρόμοια με το προς εκτίμηση ακίνητο.

Με τον τρόπο αυτό μειώνονται οι πιθανότητες για κάποιο σφάλμα στην εκτίμηση. Γίνεται λοιπόν χρήση συντελεστών επαύξησης και απομείωσης που σχετίζονται με διαφορές ως προς την παλαιότητα, τον όροφο και άλλα χαρακτηριστικά, προκειμένου να επιτευχθεί απόλυτη σύγκριση μεταξύ των πωληθέντων ακινήτων και του εκάστοτε ακινήτου προς πώληση.