Η διαδικασία πώλησης ή ενοικίασης ενός ακινήτου οδηγεί αναπόφευκτα στην ανάγκη υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, της εύρεσης της ζώνης και της τιμής ζώνης στην οποία αυτό ανήκει, αλλά και του προσδιορισμού της ενεργειακής κλάσης του κτιρίου.

Σαφώς το να κατανοήσετε τον μηχανισμό της τιμής ζώνης, όπως και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου σας, θα σας βοηθήσει στη λήψη πιο υπεύθυνων και ενημερωμένων αποφάσεων.

Άλλωστε, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι τα συγκεκριμένα στοιχεία συνθέτουν τη βάση για τον υπολογισμό του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας (ΕΝΦΙΑ) που αφορά όλους όσους έχουν στην κατοχή τους κάποιο ακίνητο.

Αν βρίσκεστε κι εσείς σε αυτή τη διαδικασία και σύντομα πρόκειται να ψάξετε να βρείτε τις απαντήσεις στα παραπάνω ή αν νιώθετε ότι έχετε μερικές «άγνωστες λέξεις» που θέλετε να αποσαφηνίσετε, τότε καλό είναι να συνεχίσετε να διαβάζετε το άρθρο.

Έχουμε συγκεντρώσει όλες τις πληροφορίες σχετικά με την διαδικασία υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας.

Επίσης, θα βρείτε αναλυτικά τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε εάν επιθυμείτε να μάθετε την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας, αλλά και τον τρόπο εύρεσης της τιμής ζώνης του.

Είστε έτοιμοι να ενημερωθείτε για όλα αυτά;

Τι είναι η αντικειμενική αξία ακινήτου

Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου αφορά στην ουσία στη φορολογητέα αξία του, βάσει του ορισμού της από το Υπουργείο Οικονομικών. Ανά 2-3 χρόνια, το Υπουργείο Οικονομικών κάνει αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης και, συνεπώς, γίνεται μεταβολή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Παρόλα αυτά, έχει γίνει αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών δύο χρόνια συνεχόμενα, δηλαδή το 2021 και το 2022. Επομένως, εύλογα θα αναμενόταν η ενημέρωση του αντικειμενικού συστήματος σε ετήσια βάση, με δεδομένες τις πρόσφατες εξελίξεις.

Ο υπολογισμός των αντικειμενικών τιμών γίνεται βάσει των τιμών ζώνης και των μεθόδων υπολογισμού του κράτους σχετικά με την επιβολή φορολογίας, αποτελώντας φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου.

Αξίζει να σημειωθεί ότι σπανίως υπάρχει αντιστοιχία μεταξύ των αντικειμενικών αξιών και του ποσού που προθυμοποιείται και μπορεί να διαθέσει ένας αγοραστής για ένα ακίνητο. Συνήθως, οι αντικειμενικές αξίες είναι πιο χαμηλές από τις τιμές της αγοράς.

Το κράτος βέβαια έχει ως σκοπό την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη προσέγγιση των αντικειμενικών αξιών στις τιμές της αγοράς, καθώς έτσι θα μπορεί να κάνει είσπραξη περισσότερων φόρων εξαιτίας των υψηλότερων τιμών της αγοράς. Εντούτοις, στην πράξη σπάνια συμβαίνει αυτό.

Διευκρινίζεται ότι η ανάλυση που ακολουθεί σχετικά με τον αντικειμενικό προσδιορισμό αξιών ακινήτων αφορά σε κατοικίες εντός σχεδίου πόλης. Η προσέγγιση που ακολουθούμε βασίζεται στη διαδικασία με την οποία υπολογίζονται οι ισχύουσες αντικειμενικές αξίες από τον Ιανουάριο του 2022.

Θα πρέπει να λάβετε υπόψη σας ότι μπορεί να γίνει αναπροσδιορισμός των τιμών ζώνης και των συντελεστών προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών με την πάροδο του χρόνου, πράγμα που επηρεάζει την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου.

Αντικειμενική αξία ακινήτου/οικοπέδου – Βασικοί συντελεστές

Για να υπολογιστεί η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου ή οικοπέδου, πρέπει να πολλαπλασιαστούν ορισμένοι συντελεστές και παράγοντες που σχετίζονται με αυτό.

Συγκεκριμένα, για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ενός ακινήτου εξετάζονται οι εξής παράγοντες/συντελεστές:

• Τιμή Ζώνης/Εκκίνησης
• Αριθμός προσόψεων του ακινήτου
• Όροφος
• Εμπορικότητα του δρόμου
• Επιφάνεια κύριων χώρων του ακινήτου
• Πλάτος των εξωτερικών τοίχων
• Έτος κατασκευής
• Υλικά κατασκευής (Συντελεστής τρόπου κατασκευής)
• Ειδικές συνθήκες (π.χ. ζημιές από φυσικές καταστροφές)
• ΣΑΟ/ΣΔ, Στάδιο αποπεράτωσης
• Επιφάνεια του οικοπέδου που έχει αξιοποιηθεί
• Συνολική επιφάνεια του οικοπέδου που μπορεί να κατασκευαστεί
• Κεντρική θέρμανση και ανελκυστήρες
• Συνιδιοκτησία

Μερικοί συντελεστές που είναι απαραίτητοι για να υπολογιστούν οι αντικειμενικές αξίες είναι δύσκολο να βρεθούν, πράγμα που δυσχεραίνει την όλη διαδικασία.

Για το λόγο αυτό, σε κάθε περίπτωση, εάν ενδιαφέρεστε να υπολογίσετε την αντικειμενική αξία του ακινήτου σας, για να κάνετε μεταβίβαση ή πώληση σπιτιού ή άλλου ακινήτου, θα πρέπει πρώτα να συμβουλευτείτε έναν ειδικό, όπως ένα συμβολαιογράφο.

Επίσης, μπορείτε να απευθυνθείτε σε ένα εξειδικευμένο μεσιτικό γραφείο που αναλαμβάνει την εκτίμηση του ακινήτου σας όταν πρόκειται για ανάθεση ακινήτου προς πώληση ή ενοικίαση.

Τι είναι η τιμή ζώνης;

Η τιμή ζώνης αποτελεί τη βάση για τον φόρο ακινήτου τον οποίον επιβάλλει το κράτος και συμπεριλαμβάνει τα εξής:

• ΕΝΦΙΑ (ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων)
• ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας)
• ΦΜΑ (φόρο μεταβίβασης ακινήτου)

Συγκεκριμένα, η τιμή ζώνης αφορά στην αξία ενός τ.μ. που έχει ένα νεόδμητο διαμέρισμα, που βρίσκεται στον πρώτο όροφο με πρόσοψη σε ένα δρόμο της περιοχής.

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι η τιμή ζώνης είναι διαφορετική από την αγοραστική τιμή ανά τετραγωνικό.

Ο καθορισμός των τιμών ζώνης γίνεται από το Υπουργείο Οικονομικών. Οι τιμές αυτές ποικίλλουν αναλόγως της τοποθεσίας του εκάστοτε ακινήτου. Για να υπολογιστεί ο φόρος, πρέπει να πολλαπλασιαστεί η τιμή ζώνης με την επιφάνεια του ακινήτου.

Επίσης, γίνεται εφαρμογή διαφόρων προσαρμογών αναλόγως του τύπου και της κατάστασης της ιδιοκτησίας.

Πού βλέπω την αντικειμενική αξία του ακινήτου μου βήμα-βήμα

Όπως προαναφέραμε, η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου αποτελεί ουσιαστικά τη φορολογητέα αξία του, όπως αυτή ορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών, το οποίο ανά 2-3 χρόνια προχωρά σε αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης.

Επομένως, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων υφίστανται μεταβολή ανά διαστήματα.

Για να δώσετε λοιπόν εύκολα και γρήγορα απάντηση στο ερώτημα «πώς βρίσκω την αντικειμενική αξία ακινήτου», μπορείτε να χρησιμοποιήσετε την εφαρμογή valuemaps.gov.gr.

Τιμή ζώνης ακινήτων ανά περιοχή

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε πώς υπολογίζεται η τιμή ζώνης ακινήτων ανά περιοχή. Ο καθορισμός των τιμών ζώνης γίνεται από πιστοποιημένους εκτιμητές, οι οποίοι υποβάλλουν αιτήσεις που αφορούν στην ανάθεση εκτίμησης ζωνών.

Ο αριθμός ζωνών που μπορεί να αναλάβει ο κάθε εκτιμητής είναι περιορισμένος, αναλόγως της γεωγραφικής κατανομής που διαλέγει.

Η αμοιβή του κάθε εκτιμητή κυμαίνεται από 75 έως 85 ευρώ ανά ζώνη, σύμφωνα και πάλι με τη γεωγραφική κατανομή που επέλεξε. Το χρονικό περιθώριο που έχει για να ολοκληρώσει την εκτίμηση είναι οι 50

ημέρες.

Πώς βρίσκω την τιμή ζώνης του ακινήτου

Εάν θέλετε να μάθετε πώς να βρείτε την τιμή ζώνης στην οποία εντάσσεται το ακίνητο σας μόνοι σας, η διαδικασία είναι απλή και περιλαμβάνει τα εξής βήματα:

• Μπείτε στο com.gr, το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων.
• Συμπληρώστε τη διεύθυνση του ακινήτου σας με ελληνικούς χαρακτήρες στο αντίστοιχο πλαίσιο που βλέπετε πάνω αριστερά. Επιλέξτε το προτεινόμενο αποτέλεσμα που αντιστοιχεί στη διεύθυνσή σας.
• Κάντε ένα κλικ στον χάρτη για να εμφανιστεί στην οθόνη σας το πλαίσιο υπόδειξης της τιμής ζώνης του ακινήτου σας.

Μπορείτε να κάνετε εναλλαγές μεταξύ των τιμών ζώνης του 2018 και 2021, με το να επιλέξετε το αντίστοιχο κουτάκι.

Σύνοψη

Τώρα γνωρίζετε τι είναι και πώς υπολογίζεται η τιμή ζώνης, όπως και η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου. Αν ενδιαφέρεστε να πουλήσετε ή να νοικιάσετε ένα ακίνητο που έχετε στην κατοχή σας, επικοινωνήστε μαζί μας.

Θα σας δώσουμε εξειδικευμένες συμβουλές και θα λύσουμε τις απορίες σας σχετικά με την εκτίμηση του ακινήτου σας, με βάση τις τρέχουσες εξελίξεις και την μελλοντική τάση τιμών της εκάστοτε περιοχής.